深圳楼市尽管经历了一波豪宅抢房热，去年轻松但市场热度并未传导到刚需市场，积分今年进场分化依然存在。深圳

《每日经济新闻》记者查询深圳房地产信息平台数据发现，新房血拼从今年5月份以来，开盘深圳入市的折扣项目正明显增加，累计18个项目入市，去年轻松而今年1-5月，积分今年进场深圳仅入市22个项目入市。深圳

“现在开发商的新房血拼竞争也很激烈，目前有折扣的开盘新盘主要集中在坪山，光明也有部分新盘有折扣，折扣但并不普遍。去年轻松”6月13日，积分今年进场在深圳从业多年的深圳房产中介许经理在微信对记者表示，“目前深圳楼市并没出现全面回暖，虽说楼市调控在松绑，房贷利率在下调，但整体市场信心仍偏弱，以前有新盘开盘去化6成觉得很一般，但现在来看其实已经很不错，很多楼盘开盘去化还不到4成。”

与此同时，记者也注意到，自6月以来，深圳部分新房项目也开始通过打折的方式吸引客源。6月2日拿到预售证的光明区观月台项目，开盘就打出了9.1折；还有6月10日拿预售证的深业云筑，打出9.9/9.7/9.7折的开盘折扣组合拳。

深圳光明区某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

开发商“血拼”价格

根据深圳房地产信息网数据，深圳新房成交整体疲惫。2022年5月，深圳新房住宅成交为1877套，环比跌幅为37.28%；二手房住宅成交量2318套，环比涨幅24.62%，接近2021年7月份数据，今年首次超过新房成交。

具体到各区域的网签情况，整体而言呈现出显著环比下滑趋势。网签第一的是新房供应量较为充足的龙华，5月一手住宅网签405套，环比下跌33%。此外南山、宝安、光明与深汕环比跌幅均超4成。

市场整体成交疲惫，开发商的日子不好过，对项目价格也开始“较真”了。

在光明就有两个新盘，通过开盘折扣的方式吸引客源。

6月2日，位于光明片区的特发观月台拿到预售证，共推出359套房源，预售备案均价约4.69万元/平方米，住宅面积段为建面约78-108平方米，原本销售总价的区间约337万-550万元。但6月7日开盘当天，该项目以9.1折销售，折后均价约4.28万元/平方米，折后最低总价约307万元起，相当于一套78平方米的房源便宜了30万元。

微信朋友圈也收到了项目推送优惠海报

6月8日，特发观月台项目官方发布意向登记人名册，项目可售的356套房源共入围了218批购房客，认筹比率达到61%。

记者注意到，今年以来，光明区总共入市了3个住宅新盘，分别为安联尚璄府、星河天地华邸和特发观月台。除特发观月台外，安联尚璄府备案套数为353套，开盘认筹33套；星河天地华邸备案套数248套，开盘认筹人数240套。

特发观月台项目折扣开盘并非个例，开发商通过释放优惠信息来吸引客源的方式，在深业云筑（光明）、碧湖春天（坪山）、新城燕澜和鸣（坪山）等项目均有采用。

从中介发给记者的折扣房源宣传海报看，多数项目优惠力度基本在10余万元，相当于开盘价9.7折。比如深业云筑项目，备案价为4.38万元/平方米，折后均价4.37万元/平方米，相当于优惠了1000元/平方米，以一套143平方米的房源计算，折后可优惠14.3万元。

部分开盘折扣楼盘宣传海报 受访者供图

“现在开发商为拓展客源已经很费心了，除了新房打折外，给到中介的佣金也有所增加，目前我们代理的住宅项目佣金约在两个点左右。”6月12日下午，在光明区公明片区某项目现场，资深房产中介许经理对记者表示，“虽说开发商给到我们的佣金比之前有所增加，但房子比以前更难卖了也是事实。以前成交一单周期可能是1个月，现在基本要3-5个月。部分开发商选择通过折扣的方式开盘，本质上也是想通过让利的方式吸引客源。”

去年入不了围的积分，今年轻松进场

深圳购房者热衷于打新的背后，是因为之前很多项目新房价格和二手房价格存在一个剪刀差，但自去年2月出台二手房指导价后，这种价差正在缩小。

据深圳乐有家数据，在今年4月深圳楼市成交排名前20的二手楼盘中，有超过5成的小区业主下调了报价，在整体成交低位徘徊的大背景下，如果有业主想要急卖，只有通过让利的方式来促进成交。

6月13日下午，去年年中以来就一直在深圳看房的王俊怀通过微信向记者表示，“现在市场没以前火热，看房的焦虑心态比以前少了很多。比如去年打新了星河天地华府、宏发万悦山等项目，第一次因为积分不够没入围，后来因为入围又没摇中，当时还很焦虑，但现在没有这样的想法了，不会担心房子没买到或者会马上涨，有更多时间去看房、选房。”

事实上，王俊怀所言不无道理，比如在很多热门项目，去年入不了围的积分，今年也能轻轻松松进场，新盘可供选择的余地越来越大。

比如今年深圳日光的海德园A区项目，该项目共推出项目239套住宅，入围686批客户，入围最低积分为53.5分。而海德园B区于去年11月26日开盘，181套房源登记了504批客户，最低入围积分为62.2分。

记者查询近10年深圳楼市成交情况发现，在2012年初、2014年初、2021年底等时间段，深圳楼市都曾进入低迷期（市场成交不活跃，二手房月成交量低于3000套）。“市场下行背景下，如果购房者没有看到市场明显回暖，一般买房都会趋于谨慎，这很正常。”一位华南区房企营销负责人6月14日上午通过微信向记者表示，对于深圳楼市的分化现象，作为项目方，早已习惯，项目与项目之间也存在很大差异，不排除有部分位置不好、房价偏高的楼盘未来继续通过降价走量。

深圳中原研究中心总经理郑叔伦在深圳楼市月报中分析认为，目前深圳项目的到访量、上门量及中原找房的来电量，其实变化并不算大，5月基本跟4月差不多，但5月市场的观望量增加了。观望的人群多以刚需客为主，如果口袋里钱比较多，观望会少一点，做决定会快一点。所以，对比刚需、刚改，5月豪宅的表现还是好很多，海德园、招商仕林臻邸两个豪宅盘表现不错，深圳日光盘再现，但这只是个案，在深圳楼市未全面回暖的情况下，分化必然存在。

撰文| 陈荣浩