作者： 马一凡

“最近二手房是多城真的不好卖了。”投资客江敏已经将一套位于江苏南通市区的手房房子挂牌8个月，但中介带看越来越少。挂牌

江敏发现自家小区已经有200多套二手房在售了，量激几乎每一套都在降价。增买征显著目前南通链家网在售二手房套数达到64590套，场特相比今年3月初净增2000套，多城仅链家挂牌二手房的手房去化周期就超过60个月，5年都卖不完。挂牌

二手房挂牌数量大增并不是量激单一现象，随着各地楼市松绑政策发布，增买征显著越来越多房东把二手房摆上货架。场特近一个月来，多城链家网上重庆的手房二手房源增加约8000套，成都增长了1.5万套。挂牌58安居客房产研究院的数据则显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量总体环比上升6.8%，上海二手房新增挂牌量涨了109%，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量增幅也较为显著。

不过，虽然挂牌量都在上涨，城市间的分化效应明显，一线城市上海6月以来楼市迅速修复，仍然保持着“挂出一套卖一套”的节奏，大多数房子不愁买家；而二三四线城市则面临不同程度的去化难问题。

投资客“割肉”难寻买家

江敏是上海一个普通的上班族，2018年她在南通主城区买下一套新商品房，当时正处于南通楼市火热的上升期，这套房子附近有学校、有规划的地铁线路，江敏入手后房价一度浮盈了80%。

2021年下半年，江敏想把这套没住过的房子卖掉变现，结果市场却越来越冷，中介经常打电话让她降降价，预期不要太高。

近期，江敏突然注意到小区挂牌量非常多：“都是没有装修、没有入住过的半毛坯房，不大的一个小区，竟然有230多套在售房。”江敏随即去打探了周边其他小区，基本上也都有一两百套在售，几乎所有的房源近期都在降价。

“有些力度大，一口气降了20万乃至50万，也有很多房源是2万、3万地降。”一直“佛系”的江敏也听进中介的劝，答应挂牌价再次降低5万。她告诉记者，相比去年同期，她所买小区的挂牌价已经低了约2000元/平方米，实际成交价降了大约4000元/平方米。

根据链家网数据，截至7月5日，南通真实在售的二手房套数达到64590套，相比今年3月初净增约2000套。

挂牌量上涨的另一面，是南通二手房去化艰难，当地的“通房e办”平台数据显示，上半年南通市区（不含通州区、海门区）存量二手住宅销售备案约6515套，月均约1083套，同比去年下跌约41%。

以南通现在的月均去化水平计算，仅链家挂牌的6万多套房的去化周期就达到60个月，即整整5年才能卖完这些存量房。贝壳南通站6月中旬数据显示，二手房源平均成交周期达到222天。

上海二手房成交依然畅旺

和南通这类三四线城市不同，上海二手房市场过去常年保持着低存量和高成交量，2021年共成交二手房27万套，月均2.25万套，基本上挂一套就能卖一套。在6月1日全面恢复正常生产、生活秩序后，上海的二手房去化还有没有那么容易？

根据“小胖看房”数据，2022年1~5月，上海二手房挂牌量一直在1.5万套以下，6月突破2万套，积压了两个月的房源终于释放，截至6月底挂牌量达到2.26万套。

上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示：“以我们的统计数据来看，6月恢复常态后，挂牌量已经回到疫情前水平。”

上海白领王玫告诉记者，她最近想置换掉市区一套二手房，然后去新房市场“打新”，向房产中介介绍房子的具体情况后，中介人员告诉她：“只要按照市场价挂牌，最快一周就能成交，不需要降价。”

上海宝山区的一名链家经纪人也印证了成交畅旺的说法，他表示，近期外中环之间板块的买卖两端需求都很旺盛，不仅挂牌量飙升，看房客也源源不断，成交率不错。

“我所在板块的新增挂牌量相比疫情前还涨了40%，想置换房子的人非常多，挂出来也不愁卖，房价甚至微涨。”该经纪人称。

结合实际成交情况，卢文曦也认为上海二手房市场目前没什么谈价空间：“基本都是按照市场价挂牌的，价格当然可以谈一下，但是不会降很多的。”

6月以来，有不少网传消息称有人抛售上海高端房产，豪宅挂牌量大增、价格走低，针对这些传闻，卢文曦表示：“根据我们的监测，豪宅挂牌量总体正常，价格也很稳定，而且个别板块价格是上调的，比如徐汇滨江和的优质小区。”

上海链家分析师也对记者表示，6月上海二手房挂牌量处于正常修复通道中，目前回升至疫情前水平，豪宅板块也并无异常。

多城二手房挂牌量激增

据中原地产统计，2022年上半年，各地出台楼市宽松政策已超460次，具体举措包括放松限购限售、降低交易税费、提供购房补贴、提升公积金可贷额度等。

在这些政策的刺激下，楼市终于在5月出现复苏信号。贝壳找房高级副总裁李文杰近日在一场论坛中也表示：“重点关注的50个城市二手房成交量在5月环比上涨了14%。”

然而比购房者热情更高的却是挂牌套现的房东，伴随着楼市松绑政策的发布，多城二手房挂牌量持续激增。

5月17日，杭州出台了刺激二手房成交的“5·17楼市新政”，结果挂牌量飙升，尽管二手房成交数据也有所增长，但赶不上杭州二手房的挂牌量上涨速度。

根据链家网数据，截至7月5日，杭州真实在售二手房套数为9.5万套，相比5月下旬的8.8万套，又净增了7000套。

二手房存量排名前列的重庆和成都，在链家上挂牌的二手房套数均超过17万套。其中，重庆达到17.4万套，近一个月增长约8000套；成都共计有17.1万套，近一个月增长1.5万套。

58安居客房产研究院数据显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比上升6.8%，除上海的数据有大幅回升外，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市的挂牌房源量环比上升也较为明显，南昌新增挂牌量环比涨幅达到31%，哈尔滨达23%，长春为20%，济南为11%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市表现平稳，波动性小，二线城市楼市则已现分化，例如杭州在5月针对二手房定向放松，使二手房挂牌量近两个月都出现明显增长，接下来，不同城市之间、不同板块之间的分化将表现得更为明显，但总体来说，下半年全国整体楼市成交量会明显超过上半年。