炒股就看，中金政治权威，局会极房专业，议表及时，态积全面，地产助您挖掘潜力主题机会！行业

来源 中金点睛 

文 张宇 李昊 王璞 

4月29日，拐点习近平主席主持召开中共中央政治局会议（以下简称“会议”），可期其中对房地产提出“要坚持房子是中金政治用来住的、不是局会极房用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，议表支持刚性和改善性住房需求，态积优化商品房预售资金监管，地产促进房地产市场平稳健康发展”。行业

会议有关房地产的拐点表述内容明确、口吻积极，行业政策优化调整可期。除“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”等通常表述外，有三点内容值得关注：首先，将此前的“支持合理住房需求”具体陈述为“支持刚性和改善性住房需求”，明确了改善性需求亦属于合理住房需求而应予支持，这对于落实相关政策从而提振销售有重要意义。其次，明确“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，这有助于鼓励地方政府在因城施策框架下更加坚决地出台有利于稳定楼地市运行的一揽子政策，包括但不限于认房认贷标准、按揭利率、首付比例、购房资格、限售条件、税费负担等方面的更进一步有力调整；第三，十分具体地提出了“优化商品房预售资金监管”的要求，这对于缓解房企因预售资金从严甚至过度监管而导致的短期现金流压力，特别是打破信用风险与资金监管相互之间的循环加强，将起到至关重要的作用。

应对房企信用风险的措施可能也将有所发力，房企信用风险或已见底。尽管本次会议通稿并未直接述及房企信用处置问题，但在“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”的要求之下，我们认为相关举措也将有所落实。除已明确提出的预售资金监管优化外，在房企纾困方面，例如股债融资、税收缴纳、土地款支付、资产处置、收并购安排、债务重组等，也可能给予相应政策引导。

我们预计市场景气度有望逐步进入修复通道。考虑到上述政策潜在积极变化，我们提出的三种政策演进路径及对应的基本面走势情形中，情形1的可能性正在增大。诚然，本轮基本面演绎的复杂性使得政策实施的效果仍待进一步观察，但若上述政策举措能够如期落地，则市场景气度有望在二季度中后段开启复苏，并于三、四季度持续回升。该情形下，我们预计全年销售面积同比-7%、销售金额-2%、开发投资-3%、新开工面积-20%、竣工+4%。

地产/物业股风险收益走好。本次会议政策取态积极，降低了未来基本面预期再度落空的风险，同时当前估值也提供了较高的安全边际，对于部分明显受益于基本面好转的“弹性”民企也可加大关注。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用端加速恶化；疫情影响超预期。

图表：历次政治局会议房地产相关表述汇总

资料来源：，研究部

图表：2022年开年以来新房销售同比跌幅屡创新低，3月、4月前三周同比跌幅已走阔至-48%和-58%

资料来源：中指数据库，中金公司研究部

图表：2021年7月房价转跌，随后半年内累计跌去7%，2022年开年以来略有反弹但幅度较小

资料来源：搜房、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部

图表：2022年首轮集中土拍推地量明显缩减但起拍价基本持平未降，溢价情况受地块质量提升影响略有回升

资料来源：各地方政府自规局官网，中指数据库，中金公司研究部

注：重庆集中土拍范围发生明显变化，本统计中暂不包含重庆

图表：2022年内房企公开市场债务到期量约1.1万亿元，其中4、6、7、8、9月均为到期高峰

资料来源：Bloomberg，万得资讯，中金公司研究部

图表：金融类政策在保持信贷投放充裕和引导房贷利率下行上发力明显

资料来源：中国人民银行，贝壳研究院，中金公司研究部

图表：以提振楼市景气度和纾解房企信用风险为目的的政策潜在可能发力的方向

资料来源：中金公司研究部

图表：情形1（假设政策于二季度前半段发力）中房地产行业基本面主要指标预测

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表：情形2（假设政策于二季度末三季度初发力）中房地产行业基本面主要指标预测

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表：情形3（假设政策于四季度发力）中房地产行业基本面主要指标预测

资料来源：国家统计局，中金公司研究部

图表：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部

图表：H股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源：公司公告，万得资讯，中金公司研究部